更多樓市信息，請關注微信公眾號“克而瑞蘇北”

導語： 針對當前房地產行業上各類項目宣傳推文，多以軟性商務宣傳稿件為主，內容大同小異，致使購房者霧里看花，無法真切了解到項目的實際情況。克而瑞蘇北機構針對這一現象，依托自身第三方咨詢機構背景以及全國性大數據平臺的優勢，從專業視角出發，結合行業近二十年的經驗，以及實地探訪評測，以期為市場帶來深度且客觀的實測探盤內容。

(資料圖)

作為克而瑞蘇北區域的一檔看房類實測欄目，本期選擇的項目為港利上城國際，本文將以第三方視角為大家深度解析項目的綜合素質。

NO.1

首期房源交付超4年

新房銷量年榜前五

港利投資于2013年11月20日底價摘得港利上城國際項目所屬地塊，2017年5月1日項目首開，2019年4月項目首期房源上房。雖然首期房源交付至今已近四年半的時間，但因項目體量大且房企開發節奏慢，項目當前仍有新房在售且新房成交表現較好，在23年累計銷售套數榜中排名第五。

港利上城國際定位北區剛需盤，價格優勢為項目主要賣點，但項目首期房源已交付多年，新房銷量仍能名列前茅，可見項目除價格優勢外，或還存在其它亮點，今天經過實地走訪來一探究竟。

圖源：CRIC

NO.2

“公園里的住宅”硬件尚可

物業管理仍需加強

1 ?

實探之大門實景

港利上城國際位于北三環快速路以北，共分為南北兩個區，本次筆者實探的是項目南區。根據實探來看，預測南區目前整體入住率大概在40%左右。

目前南區共有兩個主入口，南北分布，南向大門為主大門，面向北三環快速路，各大門均非人車分流，安全性較低。小區大門設計相對常規，因建筑時間早，設計風格略顯老舊。北向大門僅單車位通道且當前暫未啟用。

當前進入小區需刷臉，車輛需登記后才能進入；保安多為中年男性，24小時站崗，園區內不定時巡邏。門禁雖看似嚴格但實際管理松懈，外賣快遞等車輛可直接進入，訪客及陌生車輛進入無需身份核驗，僅需簡單登記即可。

港利上城國際項目大門實景 圖源：CRIC

南區主大門前為一條雙車道內部道路，與北三環輔路有綠化帶隔斷，安全性較好。在大門的兩側均為小區底商，基本已全部出租營業，路旁有車輛停放，上下班高峰期或會稍有堵塞。

因南區主大門離北三環快速路較近，噪音影響較大，特進行噪音測試，測試時間上午10點左右，常規車流時實測分貝為54.1dBA，當有密集大車通過時分貝達61.8 dBA（國家住宅區標準55dBA以內）。

港利上城國際項目底商實景圖 圖源：CRIC

港利上城國際項目南區南大門噪音實測圖 圖源：CRIC

2 ?

實探之社區實景

港利上城國際項目鳥瞰圖 圖源：CRIC

小區非人車分流，車輛不能直接進入地下。小區東西北三側均有地面停車位，車輛與行人動線交叉，內部安全性較欠缺。因小區地面車位免費，現場可見地上停車位基本已經停滿且部分車輛停在非停車位處，車輛管理較混亂。

港利上城國際項目地上車位實景 圖源：CRIC

南區主大門正對的是主景觀軸，灌木喬木錯落分布并配以應季花草，因以灌木居多，觀感上綠植密集度較高。

在主景觀軸的中心位置，有小型噴泉、池塘以及涼亭等水景，但涼亭中未配置桌椅；池塘及噴泉無明顯異味或垃圾，但部分池塘干涸，看來雖有定期打掃但未持續換水。

除主景觀軸外，樓棟間的綠化覆蓋率亦高，樓棟多被綠植環繞且樓棟間的綠植面積大。經現場實探發現，小區除綠化率高以外，整體綠植維護亦較好，即使在夏天，樹木花草也是郁郁蔥蔥無明顯枯樹枝葉，草坪修剪整齊且無明顯垃圾，可見小區前期宣傳的“公園里的住宅”也算名副其實。

港利上城國際項目景觀實景 圖源：CRIC

在小區水景的兩側設置有室外泳池、兒童游樂園和全齡樂園，其中室外泳池并未開放。樂園地面均為塑膠，設備有太空攀爬架、秋千、滑梯、蹺蹺板、淘氣堡、吊環、搖馬、老年健身器材等。樂園設備種類尚可，小區雖上房多年，但設備干凈且損壞度較低，一方面可能是入住率較低導致，另一方面物業定期維護或也較為積極。

港利上城國際項目樂園實景 圖源：CRIC

小區內部配備了幼兒園和會所。幼兒園在南區的西北角，會所在東南角，幼兒園和會所當前均已使用多年。

現場在會所內部發現，會所雖設置了羽毛球館、籃球館、健身房等，但內部設備缺失，無人維護，且非業主也可進入，管理松懈，人員混亂，使用體驗感較差。

除了小區內的配套，南區外的東南角為小區配套的商業地塊，該地塊規劃將建成3F超市，但當前仍為平地，具體開發時間未知。

港利上城國際項目自身配套實景 圖源：CRIC

在現場踩盤過程中，筆者發現整個小區內無明顯垃圾，地面干凈，小區每棟樓前均配有垃圾桶，垃圾桶附近無異味無垃圾堆積，且其所處區域無明顯油污，可見物業在公區保潔這塊做得還是比較好的。

但樓棟單元外，基本都停有電動車，地面的電動車雨棚及充電樁僅在少數樓棟外有設置，且僅針對三輪電動車。電動車擺放雜亂，管理較為松懈。

港利上城國際項目實景 圖源：CRIC

3 ?

實探之單元實景

探訪完小區整體環境，筆者帶大家聚焦樓棟內部情況。

港利上城國際項目樓棟外立面實景 圖源：CRIC

樓棟外立面均為真石漆，當前無明顯脫落開裂痕跡。單元門雖設置有門禁，但實際并未啟用，小高層單元門常開，高層樓棟兩側可直接進入，單元門門禁形同虛設。大堂內墻面鋪設瓷磚，地面鋪設瓷磚或木地板，頂面為石膏板吊頂，歐式吊燈，墻地面干凈。但大廳內擺放了部分幼兒玩具，略顯雜亂。

電梯無須刷卡，小區雖交付多年但入住率低，內部防撞木板仍未拆除。電梯內部無小廣告張貼，且張貼公告均為近期的，可見有定期處理，但電梯空間較小，實際承載力相對較低。電梯內裝有防電動車進入裝置，能有效避免電動車入戶隱患。

電梯廳墻地面均鋪設瓷磚，頂部乳膠漆，廳內消防箱采用暗裝方式，箱體與墻面持平，既節省了空間，也保障了內部設施的安全。但箱門為玻璃，損壞率高，消防水管裸露在外，影響了電梯廳整體的美感。因業主入戶門外空間狹小，部分樓層在電梯廳堆放了鞋柜或幼兒玩具等，電梯廳顯得雜亂無章。

港利上城國際項目單元實景 圖源：CRIC

南區樓棟均為兩梯四戶，中間連廊連接的設計，經筆者測量，連廊總高度為1.4米，高于臨空建筑1.1米高度的要求。但是欄桿下方為混凝土墻，小孩很容易攀爬上去，將帶來一定安全隱患。

單元內步梯通道為水泥地和大白墻組合，階梯上增加了防滑拉槽，在連廊和樓梯通道里，雖無明顯垃圾，但部分樓道里業主堆放雜物，有一定的安全隱患。

港利上城國際項目單元實景 圖源：CRIC

因小區毗鄰北三環，筆者特意選取了南區中間樓棟21#進行噪音測試，測試時間為上午8點半鐘左右。從測試結果來看，樓棟底部噪音46.6dBA，頂層連廊噪音50.0dBA，雖均小于國標但噪音仍偏大。

港利上城國際項目噪音實測圖 圖源：CRIC

4 ?

實探之地下車庫

負一層為電動車停放處，設有整排的充電插口，可由電梯通達，但未設置入戶大堂，內部為水泥地加大白墻，地面設有長條的疏水通道，以防大雨倒灌。

負二層為機動車車庫，僅可通過樓梯到達，無電梯直達，且同樣無入戶大堂。地面為環氧地坪，墻頂面為大白墻，燈光明亮，整體看起來整潔明亮。但因地下潮濕，環氧地坪未做防滑處理，地面略打滑，預計下雨天地面打滑將更嚴重。

港利上城國際項目地下車庫實景 圖源：CRIC

5 ?

實探之物業服務

小區的物業為港利物業，物業費為1.5元/㎡·月+能耗0.5元/㎡·月，該物業費作為剛需小區來說價格居中。通過對業主的詢問得知，物業人員著裝及服務態度較好。

保潔方面，執行公區分區到人，單人負責單樓棟的管理原則，同時保潔一天在崗8小時；增值服務方面，業主戶內斷電或停水等基礎問題物業可免費上門維修且響應時間多在半天以內。

但物業在安全性方面明顯欠缺，監控雖覆蓋整個小區，但門禁形同虛設，車輛和人員管理松懈，小區內部也存在機動車輛停放混亂的情況。

筆者以電梯故障問題測試物業的響應速度及解決問題速度。致電物業后，反饋21#電梯按鍵無反應，物業人員反饋會派人查看。20分鐘左右物業人員到達21#樓下，查看電梯情況，物業響應問題速度尚可。

NO.3

配套匱乏

生活圈需擴大到3公里

在港利上城國際項目內部實探后，筆者對項目周邊配套進行了實探。當前小區各項配套均較欠缺，項目緊鄰北三環快速路自駕便利，但是公共交通匱乏，近距離無公交車站臺，距離最近的地鐵站需近6公里。除交通外，教育、醫療、生活等基礎配套，項目三公里范圍內僅簡單覆蓋，且車程需7分鐘左右。

港利上城國際項目配套圖 圖源：CRIC

NO.4

外部配套欠缺 內部條件尚可

項目評分及格

克而瑞結合行業近二十年的咨詢經驗及獨立第三方機構為背景，從專業視角出發，利用專業工具進行實測，以樓盤測評五大項指標標準量化為核心，對該項目進行全方位計算打分。各項測評匯總得分如下圖所示：

港利上城國際項目評分表 圖源：CRIC

從五大類44細分項的指標得分能看出，港利上城國際項目區位、交通及外部配套有明顯的欠缺，且小區自身實力存在分化，軟實力尚可，而硬實力因會所門禁等管理不到位、商業配套地塊遲遲未開工而存在較多扣分。經克而瑞樓盤測評統計后，項目綜合得分為72.2分，從量化數據指標來看項目整體評分表現尚可。

NO.5

新房及二手房均在售

價格漲幅超五成

港利上城國際項目最近兩個月的新房價格為9880元/㎡，二手房掛牌價為9800元/㎡，新房及二手房的價差雖小，但較首期新房價格6500元/㎡均上漲51%左右。項目當前累計新房成交4946套，網簽率88%，項目總體剩余新房庫存1124套，可售房源多。

NO.6

結語

總體來說，港利上城國際項目有其明顯的劣勢比如區位及配套，但也有其自身的亮點比如綠化及價格，對于資金有限且對地段要求不高的剛需人群而言，此項目不失為一個可考慮的入手對象。

關鍵詞：