原告訴稱(chēng)

(資料圖)

秦某剛向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決解除秦某剛與三被告于2020年7月23日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》；2.被告一和被告二返還購(gòu)房定金100000元；3.被告一和被告二支付原告違約金1840000元;4.判決三被告共同返還中介費(fèi)用50000元；5.本案訴訟費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)由三被告承擔(dān)。

事實(shí)和理由：2020年7月23日，秦某剛與三被告簽訂了《北京市存量房屋賣(mài)合同》。合同約定，秦某剛購(gòu)買(mǎi)周某旭、趙某蘭名下位于北京市大興區(qū)一號(hào)房屋，，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)A公司居間介紹成交，房屋成交價(jià)格9200000元。合同還約定自合同簽訂之日起109日內(nèi)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

因該房屋已設(shè)定抵押，秦某剛與周某旭、趙某蘭還約定由其二人以融資擔(dān)保形式辦理房屋解押事宜，并與北京B公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：B公司）簽訂了《履約擔(dān)保協(xié)議》。合同簽訂后，秦某剛按照合同約定履行相關(guān)義務(wù)，周某旭、趙某蘭卻遲遲未能辦理房屋解押手續(xù)，違反合同約定的房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的申請(qǐng)時(shí)間。經(jīng)周某旭再三承諾在2021年3月15日前可以完成解押手續(xù)后，秦某剛與三被告于2020年11月29日共同簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》，補(bǔ)充協(xié)約定被告一和被告二應(yīng)確保在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件并通過(guò)B公司風(fēng)控審核、滿(mǎn)足其擔(dān)保條件。

2021年4月5日前申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若被告一和被告二無(wú)法按時(shí)完成，秦某剛有權(quán)退房，被告一和被告二應(yīng)當(dāng)退還秦某剛?cè)恳迅犊铐?xiàng)，并按照合同總成交價(jià)格的20％作為違約金支付給秦某剛。如因被告一和被告二原因?qū)е潞贤獬薪橘M(fèi)用由被告一和被告二全額支付。但被告一和被告二未能于2021年3月15日前完成具備解除銀行抵押條件，未能通過(guò)B公司風(fēng)控審核、未滿(mǎn)足其擔(dān)保條件，且未能在2021年4月5日前與秦某剛辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。被告一和被告二多次未能解除銀行抵押，無(wú)法辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金并承擔(dān)違約責(zé)任，被告三應(yīng)退還秦某剛中介費(fèi)用。

被告辯稱(chēng)

周某旭、趙某蘭辯稱(chēng)，一、同意解除《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，該合同第四條第二款第1項(xiàng)約定“乙方通過(guò)B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方??700萬(wàn)元整（大寫(xiě)：柒佰萬(wàn)元整）用于甲方贖樓解抵押，自乙方通過(guò)B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方??7000000元整（大寫(xiě)：柒佰萬(wàn)元整）之日起，甲方保證在12工作日內(nèi)將贖樓解押手續(xù)辦理完畢”。現(xiàn)因秦某剛沒(méi)有按照合同約定支付700萬(wàn)元房款造成涉案房屋無(wú)法解押贖回，不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。現(xiàn)二被告同意合同解除，合同解除后秦某剛應(yīng)當(dāng)向二被告返還房屋及該房屋鑰匙、門(mén)禁卡、電卡、水卡、煤氣卡、二被告與開(kāi)發(fā)商的原始房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以及其他有關(guān)房屋資料文件。

二、同意返還給秦某剛定金10萬(wàn)元。秦某剛將該訴訟請(qǐng)求的20萬(wàn)元改為返還定金10萬(wàn)元，秦某剛對(duì)此訴求可自由主張，二被告不持異議。

三、不同意支付違約金的訴訟請(qǐng)求。理由是：1.秦某剛未按約定向二被告支付前期購(gòu)房款700萬(wàn)元，其違約才導(dǎo)致贖樓解押不成，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行。根據(jù)秦某剛提交的《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》第二、三、四條，此三條約定證明二被告出售房屋的誠(chéng)意且一直讓步以促使合同履行，其對(duì)合同無(wú)法履行沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，且合同不能履行超越二被告簽合同時(shí)的預(yù)見(jiàn)，是簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)的。根據(jù)《民法典》第五百八十四條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失”之規(guī)定二被告不同意支付違約金。況且二被告積極履約，從來(lái)沒(méi)有想過(guò)不出售房屋。

秦某剛提交的2020年11月9日的錄音材料第一頁(yè)中間部分張（秦某剛之夫）多次向二被告表明可以給二被告時(shí)間辦理解抵押事宜，等一兩年都無(wú)所謂等表述。2021年4月10日的錄音材料第一頁(yè)開(kāi)始部分二被告明確表示墊資人已經(jīng)找好，可以隨時(shí)解押；表明需要秦某剛按合同約定支付首期付款700萬(wàn)就可以解押，秦某剛未按合同約定支付，其違反合同約定。該錄音材料中二被告堅(jiān)持賣(mài)房，而秦某剛一直要求退房，其是明顯違約，二被告沒(méi)有違約故不應(yīng)支付違約金。2、秦某剛僅支付了10萬(wàn)元定金，未支付任何房屋首付款，所以也沒(méi)有給秦某剛過(guò)多的損失。3、現(xiàn)房屋市場(chǎng)價(jià)走低，解除合同后秦某剛另行購(gòu)房時(shí)，降低了購(gòu)房支出并沒(méi)有給造成損失。4、二被告依據(jù)《民法典》第585條懇求法院依法裁判不支持原告的違約金損失。第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與本案不是同一法律關(guān)系。

四、二被告同意向秦某剛支付中介費(fèi)50000元，用于彌補(bǔ)秦某剛的損失。

A公司辯稱(chēng)，秦某剛起訴案由與A公司的法律關(guān)系（居間合同）并非同一法律關(guān)系，A公司作為居間人已經(jīng)履行相應(yīng)義務(wù)，不存在其他過(guò)失，根據(jù)北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同附件三房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同第四條第三款約定，A公司無(wú)需退還已繳納的居間費(fèi)，該筆費(fèi)用應(yīng)由違約方承擔(dān)，關(guān)于第六項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，A公司已經(jīng)履行相應(yīng)義務(wù)，不用承擔(dān)訴訟費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)；關(guān)于第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，基于買(mǎi)賣(mài)雙方同意解除，作為居間方尊重雙方意見(jiàn)，所以同意解除。

法院查明

2020年7月23日，周某旭、趙某蘭（甲方，出賣(mài)人）與秦某剛（乙方，買(mǎi)受人）、A公司（丙方，居間人）簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定秦某剛購(gòu)買(mǎi)周某旭、趙某蘭位于北京市大興區(qū)一號(hào)；該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為某銀行，抵押登記日期為2020年4月28日；該房屋成交價(jià)格為920萬(wàn)元，買(mǎi)受人在簽訂本合同的同時(shí)支付定金10萬(wàn)元（不高于成交價(jià)格的20%）；當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起109日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

同時(shí)，雙方簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》，其中第八條第1、2款約定：雙方當(dāng)事人同意，乙方采取自行交割昂視付款，具體付款方式及付款期限為1.甲方應(yīng)確保本合同標(biāo)的在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件，并通過(guò)B公司的風(fēng)控審核、滿(mǎn)足其擔(dān)保條件。甲方如無(wú)法按時(shí)完成，乙方有權(quán)退房，甲方應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還乙方全部已付款項(xiàng)，并按照合同總成交價(jià)格的20%作為違約金支付給乙方，乙方不退房的，甲乙雙方自行協(xié)商處理；2.甲方雙方約定，乙方通過(guò)B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方7000000元整用于甲方贖樓解抵押，相關(guān)擔(dān)保費(fèi)用由甲方承擔(dān)。自乙方通過(guò)B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方7000000元整之日起，甲方保證在12工作日內(nèi)將贖樓解押手續(xù)辦理完畢，如辦理贖樓解押手續(xù)辦理完畢，如辦理贖樓解押手續(xù)在12個(gè)工作日內(nèi)甲方未辦理完結(jié)，甲方自超出之日起按每日1000元支付息費(fèi)給乙方。

2020年7月23日，周某旭、趙某蘭（甲方，出賣(mài)方）與秦某剛（乙方，買(mǎi)受方）、B公司（丙方，擔(dān)保方）簽訂《履約擔(dān)保協(xié)議》，其中第一條第1款約定為順利完成該房屋交易，甲方需先行償還對(duì)本次房屋交易存在影響的債務(wù)或解除該房屋上抵押登記，乙方同意在該房屋過(guò)戶(hù)前向甲方支付部分購(gòu)房款（不含定金）以供甲方償還債務(wù)或解除抵押登記，丙方對(duì)符合擔(dān)保要求的上述購(gòu)房款提供擔(dān)保服務(wù)；第三條約定“本協(xié)議項(xiàng)下乙方同意向甲方支付的購(gòu)房款金額為7000000元……在丙方出具‘達(dá)成’的《風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》后，乙方應(yīng)當(dāng)從其本人的銀行賬戶(hù)向《風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》中明確的甲方指定的其名下賬戶(hù)支付該筆購(gòu)房款”；第四條第2款約定“本協(xié)議項(xiàng)下丙方應(yīng)收取的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)為70000元，本協(xié)議簽署當(dāng)日，甲方應(yīng)一次性支付70000元……甲方雙方均已知悉，丙方收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)僅作為同意對(duì)甲乙雙方支付條件進(jìn)行審核的前提，如丙方審核結(jié)果為未達(dá)成，則丙方不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”。秦某剛向周某旭、趙某蘭支付購(gòu)房款100000元。

庭審中，秦某剛及周某旭、趙某蘭均認(rèn)可未辦理網(wǎng)簽。周某旭及趙某蘭認(rèn)可沒(méi)有向B公司支付擔(dān)保服務(wù)費(fèi)7萬(wàn)元，稱(chēng)其與B公司口頭約定待配資成功時(shí)才交納，但其二人沒(méi)有滿(mǎn)足B公司所要求的提供290萬(wàn)元的條件。

庭審中，秦某剛提交涉案房屋成交價(jià)格、同等類(lèi)型房屋拍賣(mài)價(jià)格、涉案房屋掛賣(mài)價(jià)格網(wǎng)頁(yè)截屏、房屋買(mǎi)賣(mài)合同及房產(chǎn)證、小額貸款額度借款合同公證書(shū)、小額貸款最高額抵押合同公證書(shū)、轉(zhuǎn)賬憑證、利息支付記錄截屏，證明為購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋，秦某剛出賣(mài)了父母的房屋，自雙方簽訂合同后，同一小區(qū)大面積房屋成交價(jià)格上漲，2021年7月21日秦某剛另購(gòu)房屋總價(jià)為971萬(wàn)元，購(gòu)房面積為174.59平方米，因二被告違反合同約定，致使秦某剛造成房屋價(jià)格上漲損失、利息損失及購(gòu)房損失。周某旭及趙某蘭對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、證明目的及關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。A公司認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。

秦某剛提交解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同告知函及快遞信息查詢(xún)單，證明2021年4月2日，秦某剛與A公司均采用郵寄送達(dá)方式向周某旭、趙某蘭簽發(fā)了解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的告知函，A公司寄往周某旭北京市住址的告知函于2021年4月8日拒收，寄往周某旭戶(hù)籍地的告知函于2021年4月9日拒收，寄往趙某蘭住址的告知函于2021年4月8日簽收，秦某剛寄給趙某蘭的于2021年4月15日簽收。周某旭、趙某蘭認(rèn)可真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。A公司認(rèn)可真實(shí)性和證明目的。

秦某剛提交微信聊天記錄、錄音證明周某旭截止至2021年3月15日，仍然沒(méi)有進(jìn)行融資擔(dān)保手續(xù)，合同無(wú)法進(jìn)一步履行，二被告構(gòu)成根本違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，周某旭口頭承諾因?yàn)槠湓驘o(wú)法辦理?yè)?dān)保解押手續(xù)，就雙倍退還定金、支付違約金并賠償損失。周某旭及趙某蘭不認(rèn)可上述證據(jù)。A公司認(rèn)可上述證據(jù)。

周某旭、趙某蘭提交公證委托書(shū)，證明B公司一直接受其兩人的融資擔(dān)保事項(xiàng)，其兩人一直積極履行協(xié)議內(nèi)容，配合辦理配資、解押等工作。秦某剛對(duì)真實(shí)性和證明目的均不認(rèn)可。A公司稱(chēng)與其公司無(wú)關(guān)，不發(fā)表意見(jiàn)。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)秦某剛與周某旭、趙某蘭、A公司于2020年7月23日簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》于2021年4月15日解除；

二、周某旭、趙某蘭返還秦某剛購(gòu)房款100000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)支付；

三、周某旭、趙某蘭返還秦某剛居間服務(wù)費(fèi)（即中介費(fèi)）50000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)支付；

四、周某旭、趙某蘭支付秦某剛違約金300000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)支付；

五、駁回秦某剛的其他訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

秦某剛與周某旭、趙某蘭、A公司基于雙方簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議》成立合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。現(xiàn)秦某剛訴求解除雙方簽訂的上述合同及補(bǔ)充協(xié)議，周某旭、趙某蘭及A公司亦同意解除，法院對(duì)此不持異議。關(guān)于解除之日，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，故法院確定為解除通知最后到達(dá)周某旭及趙某蘭之日即2021年4月15日。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。作為合同解除的法律后果，周某旭及趙某蘭應(yīng)將已收取的購(gòu)房款100000元返還秦某剛，周某旭及趙某蘭亦同意返還，法院不持異議。周某旭及趙某蘭同意在本案中返還秦某剛居間服務(wù)費(fèi)（即中介費(fèi)）50000元，法院不持異議。

根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，周某旭及趙某蘭應(yīng)確保涉案房屋在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件，并通過(guò)B公司的風(fēng)控審核、滿(mǎn)足其擔(dān)保條件。首先，周某旭及趙某蘭當(dāng)庭認(rèn)可沒(méi)有按照履約擔(dān)保協(xié)議約定期限向B公司交納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，其雖辯稱(chēng)未交納的原因是與B公司口頭約定待配資成功時(shí)才交納，但周某旭及趙某蘭未就該抗辯意見(jiàn)舉證證明，且周某旭及趙某蘭當(dāng)庭認(rèn)可其沒(méi)有滿(mǎn)足B公司所要求的配資成功條件即提供290萬(wàn)元用于償還涉案房屋及案外房屋的全部貸款。

其次周某旭記錄趙某蘭抗辯稱(chēng)因秦某剛未向其支付700萬(wàn)元購(gòu)房款的違約行為導(dǎo)致贖樓解押不成進(jìn)而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同合同無(wú)法履行，但根據(jù)履行擔(dān)保協(xié)議約定，秦某剛向周某旭及趙某蘭支付該筆購(gòu)房款的前提是在B公司出具“達(dá)成”《風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》后，而B(niǎo)公司出具前述達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)的條件是周某旭及趙某蘭符合其公司的擔(dān)保要求，因此法院不予采納周某旭及趙某蘭的上述抗辯意見(jiàn)。綜合全案事實(shí)可以認(rèn)定秦某剛已于2020年8月10日前備齊用于前期融資擔(dān)保的資金并一直積極與周某旭及趙某蘭溝通聯(lián)系解押事宜，但截止至2021年3月15日，周某旭及趙某蘭未能確保涉案房屋完全具備解除銀行抵押條件，并通過(guò)B公司的風(fēng)控審核、滿(mǎn)足其擔(dān)保條件，其二人確有違約行為。

關(guān)于違約金數(shù)額，法院以秦某剛的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行程度、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及逾期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合考量認(rèn)定違約金為300000元。

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