最近，樓市政策變化頻繁。

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近日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此外，就在8月25日，財政部等三部門發布關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告：自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

這時，對于開發商來說，在政策放松的背景加速促銷去化成為上策，各種花式促銷也層出不窮。

近日，一張關于新房樓盤“降價補差價”的海報在社交媒體上流傳。記者了解到，上述“降價補差價”樓盤名為“滿京華金碩華府”（下稱金碩華府），位于深圳市光明區。記者也向項目營銷工作人員證實上述促銷消息的真實性。

一般來說，“降價補差價”就是開發商在客戶購房之后降價，開發商將以降價后的低價為標準，退回原客戶多付的金額。“現在市場不好，開盤后再降價也說不準，客戶要在簽認購書時同時簽一份關于降價補差價的協議，才可以參加這個活動。”銷售人員如是說。上述海報內容也顯示，保價的對象僅限在滿京華金碩華府首批推售單位集中選房當天成交的客戶。

其實，類似的“降價補差價”、“買房保價”早已出現。就在去年年底，也是位于光明區，就有新房項目發布“安心購”保障計劃。保價期間，如若公示房源的備案價格及累計折扣有所變動，導致原備案價格及累計折扣低于保價購房者的原備案價及原累計折扣進行成交的，簽署保價協議的購房者可向開發商提交書面申請索求差額補償。

過去，光明中心片區一直是深圳樓市的“網紅片區”，曾誕生了許多“日光盤”。經歷了樓市調整，光明區樓市去化趨緩，打折已經成為開發商的首選。不僅是光明，各地樓市的打折浪潮四起。在深圳坪山區，就有銷售經理對記者推銷一處單價“2字頭”的新房，開盤直接按備案價85折推出市場，

不過，這些舉措是否有效促進去化？記者對多位購房者進行采訪，得到的回復普遍是：現在依舊缺乏購房信心，而價格因素依舊敏感。此外，除了價格，購房者也更為關心房屋的品質和后續服務。

多名業內人士認為，開發商的“保價”行動是在購房者信心不足的當下，提供一個“兜底”的選擇，改善預期管理，以期達成提升項目去化的效果。

不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“保價”是開發商一種營銷的策略，或者說客戶心理導向的營銷策略，針對的是近期深圳新房營銷普遍采取下調價格的現象，導致購房者形成了價格繼續下跌的預期，針對市場觀望情緒濃厚且銷售下滑的問題而采取的一種營銷模式。本質上，價格起落是樓市的客觀問題，市場配置資源的價格信號，必然有起有落，保價是對市場價格信號的違背，反映了買漲不買跌，投資屬性仍舊主導購買，實踐中也是很難落地。對于購房者來說，這種承諾也難以落地。最后可能的結局是房價跌了，但很難得到應有的補償。

李宇嘉還表示，房屋循環不暢，意味著資產流通性下降。一項資產，若流通性下降，其價格就會陷入下跌進程。當下的房地產，之所以價格下跌、陰跌，直接原因就是流通效率低、循環不暢。價格下跌，循環不暢，就會導致預期不振。所以，加速循環、釋放合理的剛需和改善型需求，才能穩定價格、才能穩定預期。

（文章來源：證券時報）

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