8月29日，招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)講話傳出，稱存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，亦是大概率事件。

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一石激起千層浪。除了招行表示“已有預(yù)案，但無(wú)最終方案”外，近期已有多家銀行在發(fā)布會(huì)上就降低存量房貸發(fā)聲。

從各方釋放的信息看，存量個(gè)人房貸利率下調(diào)已是大勢(shì)所趨。但何時(shí)降、如何降，仍缺一套最終落地執(zhí)行的“實(shí)操指南”。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，而按揭市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”逐步進(jìn)入“買方市場(chǎng)”，存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大，已經(jīng)成為房奴們的普遍痛點(diǎn)。

大家最直觀的感受是，房貸一直在還，但還的基本是利息，本金沒(méi)啥大變化。從去年開始，“提前還貸”頻繁登錄熱搜，下調(diào)存量房貸利率的呼聲愈發(fā)強(qiáng)烈。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，存量房貸利率下調(diào)不僅涉及業(yè)務(wù)調(diào)整，更是觸動(dòng)利益。而個(gè)人利益與銀行利益的激烈博弈，在提前還貸潮中一覽無(wú)遺。

當(dāng)下，5年期以上LPR多次下降，理財(cái)?shù)绕渌Y產(chǎn)收益不及預(yù)期，居民缺乏新動(dòng)力（300152）擴(kuò)表增加投資。有人不惜巨大的時(shí)間成本，在銀行設(shè)定的各種約束之下，執(zhí)意提前還貸。

存量房貸利率一天不調(diào)，提前還貸潮不止。這種個(gè)人與銀行的你來(lái)我往，既不是最佳方案，也不是長(zhǎng)久之計(jì)。

居民扎堆提前還房貸，一方面會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)持續(xù)低迷，同時(shí)不可避免地帶來(lái)居民可支配收入減少，一定程度抑制消費(fèi)和投資需求。

存量房貸利率下調(diào)宜早不宜遲。當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，房貸又是家庭支出的重頭，為居民經(jīng)濟(jì)減負(fù)是第一步。讓居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為有效投資，才能為促消費(fèi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造條件。

上月，央行曾表態(tài)“支持和鼓勵(lì)”銀行調(diào)整存量房貸利率，商業(yè)銀行對(duì)此雖有反饋，卻只見打雷不下雨。

多家銀行表態(tài)對(duì)業(yè)務(wù)調(diào)整有預(yù)期，但執(zhí)行仍卡在“最后一公里”。銀行為保護(hù)存量房貸利率，不愿意輕舉妄動(dòng)不難理解。

要真正解決利率差問(wèn)題，需要政策層面加大力度，具體落實(shí)加力推進(jìn)。特別需要央行給出更加明確的時(shí)間表以及更加細(xì)致的“指導(dǎo)”方案。

調(diào)整是共識(shí)，卻不宜“一刀切”。不僅是一線城市，各地區(qū)房貸利率差異較大，存量房貸利率調(diào)整，需要綜合考量因城施策，做到既要也要還要。

既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，也要避免給銀行增加過(guò)大的經(jīng)營(yíng)壓力，還要避免經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸轉(zhuǎn)化，讓提前還房貸衍生成新增風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生灰色套利空間，給金融系統(tǒng)帶來(lái)新的隱患。

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